Q&A
| Q |
手付金の意義を教えてくたさい。
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| A |
不動産の売買では、契約時に買主が売主に一定の金銭を手付として支払う慣行があります。手付の額は一般に売買代金の5 %から2 0 %の間で決められます。手付金には、証約手付、違約手付、解約手付の3つの意味があります。
1つ目の証約手付とは、売買契約の成立を表すという意味です。通常、手付の授受は売買成立を証明する
ものとなります。2つ目の違約手付とは、買主違約の契約解除の場合には手付が違約金として没収され、売主違約の契約解除の場合には、手付を返還し、且つ、これと同額を違約金として支払うことをいいます。多くの売買契約において手付金には違約手付の意味が付与されています。3つ目の解約手付とは、契約成立後であっても、売主からは手付の倍額を返還することによって、また買主からは手付を放棄することによって、それぞれ相手方の承諾を得ずに、且つ、その他の損害賠償をすることなく契約を消滅させることができるという意味です。
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| Q |
個人が相続、遺贈または贈与により取得した宅地(路線価地域に所在)が、「地積規模の大きな宅地」に該当する場合の相続税法上の評価について教えてくたさい。
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| A |
財産評価基本通達20-2の新設により、平成30年1月 1 日以後に相続、遺贈または贈与により取得した宅地のうち地積が一定規模以上等のもの(「地積規模の大きな宅地」)については、相続税または贈与税の計算上、その地積規模に応じ、宅地の形状に基づき奥行価格補正率などで補正計算をした価額に一定の減価率(規模格差補正率)を掛けて評価されることになりました。 |
| Q |
個人が第一種市街地再開発事業により、所有する土地建物等を手放す代わりにその資産価値に見合う再開発ビルの床に関する権利を与えられた場合の所得税の取扱いについて教えてくたさい。 |
| A |
質問の場合は、個人が手放した土地建物等の譲渡はなかったものとみなされ、所得税の課税が繰り延べられます。なお、再開発ビルの床に関する権利に合わせて清算金を取得した場合は、所得税の計算上清算金を取得した部分について収用等による譲渡があったものとみなされ、要件を満たすことにより収用等に係る譲渡所得の特例の適用を受けることができます。 |
| Q |
テナントとの賃貸借契約には敷金と滞納家賃の相殺を禁止するとの条項が設けられていませんでした。テナントからは「賃貸人は家賃を敷金から充当できるのに賃借人にたけそれを認めないのは不当である。3カ月分の滞納家賃を敷金から充当すれば、滞納分は1カ月分の家賃に満たないので契約解除はできないはすだ」と言われています。敷金との相殺を禁止する特約がない場合でも、賃借人からは、滞納家賃の敷金からの充当や相殺はできず、仮に滞納家賃を敷金から充当すれば滞納分は1カ月に満たない場合であっても、賃貸借契約の解除は可能たと考えてよいのでしようか。
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| A |
賃貸借契約書に賃借人は家賃を敷金から充当することができないとの条項がない場合、滞納家賃を敷金と相殺できるか否かは、敷金の法的性質により決まることになります。現行民法には敷金に関する規定がなく、敷金の法的性質については、債権質説、停止条件付金銭所有権移転説等、見解は分かれていますが、いずれの説でも、賃貸借契約期間中は賃借人が敷金の返還を求めることができないとされています。これは、賃貸借契約書に充当禁止等の特約があるか否かにかかわりません。そのため、敷金の返還が認められない期間は、賃借人は敷金を滞納賃料に充当したり相殺したりすることはできないことになります。したがって、家賃の滞納が信頼関係を破壊する程度に至っている場合は、敷金からの充当や相殺を考慮することなく、賃貸人は契約の解除が可能となります。尚、 2020年4月1日に施行される改正民法のもとでも結論は同じことになります。 |
